华侨城 幸福港湾

答客问  
项目名称？
答 华侨城.幸福港湾
项目开发商和运营商？
答：开发商：上海天祥华侨城投资有限公司  
运营商：上海在沃资产管理有限公司
项目所在地理位置？
答： 闵行区浦江镇浦驰路1528号（江桐南路浦驰路交叉口）
项目的总建筑面积是多大？
答：4731.62㎡
商铺建筑结构如何？
答：框架结构。
项目什么时候拿地？什么时间竣工？
答： 2008年3月拿地，2012年竣工。
土地使用年限是多少年？还剩多少年？那一年产权到期？
答：40年，还剩33年，2048年。
营业时间？
答：2014年8月份试营业，目前进行业态调整和升级。
在营业品牌商家有哪些？
答：罗森超市、港式茶餐厅、外婆家、烧腊档、速比坤自助干洗店、天官赐福中医馆、雷允上药店、理发店、水果店、恋家生鲜超市、克丽缇娜、罗兰音乐数字教育、乐赢科技、贝易双语、巧园亲子烘培、0730酒吧、围棋协会、南岸美术馆、闪亮童星舞蹈培训等
洽谈意向入驻商家：台湾面包房、汉金釜烤肉、洞庭春湘菜馆、转角时光咖啡等
总套数是多少？
答：45套。
铺位的面积多大？
答：50--150平方。
销售价格多少？
答：均价1.5万-3万/㎡  总价180万-480万
付款方式有几种？
答：一次性付款，分期付款，贷款。
贷款银行有哪些？
答：招商银行、上海银行、杭州银行等
能不能自己经营？
答：可以，但是一定要符合商场规定业态。（已租赁房源在租赁合同未到期期间不得自主经营）
项目怎么购买下定？
答：定金10 万。
团购活动？
答：30万抵60万，40万抵80万。
每个楼层有多少面积，每层多少套？
答：1F:1205.42平方。13套
    2F:1149.19平方。10套
    3F:1447.75平方。12套
    4F:929.26平方。10套
层高是多少？开间多少？
答：层高3.5米-3.8米，开间4-12米
得房率是多少？
答：68（附赠面积大，部分附赠面积达200平米使用面积，全部可算租金）
目前租金多少？回报率多少？
答：一楼5.2元/㎡/天-6.00元/㎡/天  
二楼4.5元/㎡/天-4.8元/㎡/天 
三楼3.2元/㎡/天-3.5元/㎡/天
四楼2.8元/㎡/天3.2元/㎡/天
具体楼层和位置租金不同。回报率在7-9，后期稳步上升。
全部有租金合同，客户下定即可查看！

周围的交通情况
答：项目北面是徐浦大桥、S20外环高速、南北高架、中环、卢浦大桥，南面是申嘉湖高速，东面是浦星公路，西面黄浦江沿线，同时与卢浦大桥相连的市级快速干道浦星公路贯穿全镇。
轨道交通8号，公交车站300米。
项目的区位如何
答：项目距人民广场15公里、世博会7公里、虹桥机场21公里、浦东国际机场38公里、芦潮港码头48公里（未来最大的国际金融中心），“前滩”金融城4公里。距各大市中心商圈均在半小时以内的车程，“前滩”仅需5-8分钟车程。浦江镇华侨城将规划成为一座国际型社区，也是上海市距离市中心最近的城镇！
项目现在的销售政策？
答：委托经营管理10年，前两年12一次性从总房款扣除，后7年按照实际收益1.5：8.5分成，业主8.5，经营公司1.5。
客户自驾路线？
答：市区→南北高架→浦江镇方向→顺浦星公路开→到江桦路右转→到浦驰路左转→直开到江桐南路即到。
中环、外环→济阳路或浦星公路出口出→顺浦星公路开→到江桦路右转→到浦驰路左转→直开到江桐南路即到。
物业费？
答：物业费公司上海华侨城物业，物业费：15元/㎡/月，由租客支付。
如果我买了铺位可以转卖吗？
答：可以。
直升电梯有多少？
答：直升3部，
停车位有多少？
答：36车位，此外路边停车位较多。
项目后期维修、维护工作是什么？
答：按国家规定主体建筑5年保修。
房屋贷款人在年龄上有何规定？
答：年满18周岁的有固定收入来源的合法公民，男性不超过65岁，女性不超过60岁。
你们项目的消费人群有哪些？
答：都市白领及中高端收入人群。
周边交通情况？
答：地铁8号线。闵行12路、20路、174路、986路、163路、鲁莘线等。
周边配套有哪些？
答：教育方面：5所小学，5所初中，2所高中。其中比较有名的是，协和海富幼儿园、中福会幼儿园、育才小学、向明中学分校。
医疗方面：两家三级甲等医院，仁济医院南院（上海交大附属）已经正式运营，床位600张，日接诊能力5000人次，含急救中心。耳鼻喉科医院将于今年开工、2014年启用。耳鼻喉科医院原名上海市五官科医院。
卖场：绿地·乐和城、家乐福旗舰店、红星美凯龙


区域位置
本案位于上海世博动迁保障性住房占地面积最大的浦江城区中心浦驰路与江铜南路交汇处，上海市闵行区浦江镇浦驰路1528号，前有黎明河，依托华侨城。
区域交通
项目北面是徐浦大桥、S20外环高速、南北高架、中环、卢浦大桥，南面是申嘉湖高速，东面是浦星公路，西面黄浦江沿线，同时与卢浦大桥相连的市级快速干道浦星公路贯穿全镇。8号线在浦江镇共设五个站点，芦恒路站、浦江镇站、江月路站、联航路站和航天博物馆站（未来再延伸5个站点），其中浦江镇站距离我们项目只有800米，步行仅需10分钟。项目旁边公交线路更是发达，闵行12路、20路、174路、986路、163路、鲁莘线等。
开发商
开发商：上海天祥华侨城投资有限公司，注册资金12亿元人民币，是华侨城集团公司在上海设立的专业于华东地区进行房地产开发业务的平台公司，隶属于国资委，是全国500强企业之一。华侨城自1985年从深圳湾畔起步，至今历经28年，已经发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，目前有房地产、酒店、旅游、电子等业务。在上海开发的有欢乐谷乐园、苏河湾等。苏河湾也是华侨城集团在2010年以70.2亿元所拥有的“地王”，浦江镇·华侨城是华侨城集团首个在上海重金打造的大型国际型社区。
运营商
   运营商：上海在沃资产管理有限公司，曾运营悦达889广场、调频壹广场channel、正大广场、芳汇广场等项目。秉持“专注品质服务，追求卓越共赢”理念，通多专业的资本运营和资本运作，为客户提供高品质的优质服务，达成品牌与业主之间的多方共赢。旗下战略合作品牌商家近3000家，多年的成功经验使之成为客户值得信赖的商业地产服务商，为客户后期运营保驾护航。
产品介绍
所售商铺产权40年，共4731.62㎡，分为1-4F在售，统一经营管理10年，前两年每年6共12一次性抵扣房款，后八年1.5：8.5分成。主力面积为50-150㎡，单价1.5万-3.3万，得房率68（个别房源赠送大面积阳台，得房率可达95）。
一楼总面积1205.42㎡，13套；二楼总面积1149.19㎡，10套；三楼总面积1447.75㎡，12套；四楼总面积929.26㎡，10套（仅剩2套）。

幸福港湾是可预见的成长型社区配套商铺，现房出售，2014年8月开始试营业。加之周边都是已交付的住宅，人气、地段都已成熟。两年12的返租收益，使投资物超所值，真正地享受现卖现收益。前有央企—华侨城集团的领航，后有上海在沃资产管理有限公司的运营保障，专业化的团队，优质的服务合理营造财富增长的无忧空间，坐享物业升值的幸福喜悦。
华侨城占地183万方，全部以高端住宅、豪华别墅、Loft公寓为主。
业态商家
作为华侨城绝版的中高档社区生活中心，华侨城社区商业还处于起步阶段，项目网罗上海都市生活精品，为居民提供休闲、娱乐、餐饮、医疗、儿童乐园及特长培训，让居民不仅得到物质上的满足，也有精神上的享受。所以我们幸福港湾的业态定位是根据周边居民所需所求，也是为您提供一个更大的商机。
一楼已入驻营业：罗森便利店、雷允上药店、速比坤自助干洗店、港式茶餐厅、烧腊档、台湾面包房、理发造型、天官赐福中医馆、水果店、恋家生鲜超市、招商银行ATM机
二楼已入驻营业： 克丽缇娜、乐赢科技、巧园烘焙亲子乐园、罗兰数字音乐
三楼已入驻营业：汉金釜烧烤、0730酒吧、南岸美术馆、围棋协会
四楼已入驻营业：贝易双语、儿童舞蹈培训
意向入驻商家：棒 约翰、海艺小厨、和中堂、外婆菜、望湘园、围炉夜话、WILL`S(威尔士健身)、致云轩、無印良品、转角时光咖啡、SPRIT、85℃等，更多中高档商家仍在洽谈意向入驻中。
第二轮业态升级调整
一楼仍以生活配套为主
二楼以餐饮和咖啡为主，外婆家、湘菜馆、汉金釜韩式烧烤、转角时光咖啡厅
三楼以教育和创意办公为主，设南岸美术馆，罗兰数字教育
四楼全部设教育培训，贝易双语、闪亮童星舞蹈、乐赢科技
社区配套 
教育方面：5所小学，5所初中，2所高中。
浦江第一幼儿园、协和海富幼儿园、中福会幼儿园、浦江第一小学、文河小学、育才小学、文博小学、浦江第二小学、浦江二中、上师初级中学、浦江文馨学校、向明中学分校、浦江高级中学、上海师范大学。
医疗方面：两家三级甲等医院，仁济医院南院、第五人民医院浦江分院、复旦大学附属市第五医院
星级酒店：新奇士国际酒店（四星级）、浦江世博大酒店（四星级）
银行方面：工商银行、交通银行、中国银行、上海银行、农业银行、光大银行
项目周边
周边目前有华侨城1-7期、保利茉莉公馆、浦江颐城、浦江坤庭、万科·翡翠别墅、万科·早城、鹏欣·一品漫城等。五大品牌开发商联手打造，一方面印证了他们共同看好这个版块，另一方面也对区域品质发展起到助推作用。高品质的开发商开发高品质的物业，引入的是高品质的业主，高品质的物业和高品质的业主更加反助推了版块的价值。
周边住宅价格从2010年的1.2万元/平米已涨到现在的3.5万/平米，均价在2.8-3.5万/平米，三年增值超过250，商业综合体的价格增幅更是全面凌驾于住宅之上。
目前区域内商业都属于零散街铺，缺乏统一规划，业态档次较低，配套功能不全。唯独家乐福旗舰店已开始营业，但供不应求！无法满足3公里范围内消费人群！华侨城幸福港湾卓然而立，为区域唯一在售统筹的商业项目，价值彰显，聚集8万的消费人口。

卖点总结
开发商：央企华侨城，值得信赖！
性价比超高，纯一楼3.3万/㎡
现房，即买即收租，零风险，高回报
品牌商家入驻，成熟在营业，稳增值
水电煤全通，可做重餐饮
首付50，贷款50
华侨城唯一社区商业配套，业态齐全，后期潜力巨大
社区MINI  MALL居家生活零距离
互联网+  手机APP  O2O运营
住宅环绕交错，人气集聚
富人国际社区，群英荟萃，消费能力强
交通四通八达，徐浦大桥、卢浦大桥、闵浦大桥、S20外环、中环、南北高架、芦恒路越江隧道等
地铁八号线-浦江镇站800米，步行十分钟
“前滩”世博“小陆家嘴”上海最具价值板块！地段优越！
位置得水为上（黎明河），意建筑风格，独树一帜，聚财

项目设计
我们所售商铺华侨城·幸福港湾，正对华侨城的城中游艇码头，顺着黎明河可直接抵达社区内私人码头。浦江华侨城由华侨城集团和意大利建筑大师格里高蒂建筑设计公司CEO卡纳第爵士及多位设计师共同担纲设计。在仅2平方公里区域内，80万平方米精品住宅区新浦江城、10万平方米城区湖景、23万平方米中心商业、27万平方米办公区依次布局，一块成熟宜居板块出现在南上海核心。浦江镇作为世博会主题实践体验区以及前滩规划首个辐射大型国际型社区，浦江华侨城以低矮、低密度特质呈现醇正欧洲生活氛围。这里大部分建筑3-4层，数十个方格矩阵，源自意大利的传统城镇规划手法，将开阔的视野、高程度的绿化交还给了城市居民，充分体现了以人为本的规划理念。小区区内有大片绿地、花园、河流、湖泊。

区域规划
浦江镇于2000年10月18日，由原陈行、杜行、鲁汇三镇合并而成，总面积102.1平方公里，是目前上海市区域面积最大的一个镇。
浦江镇辖内包括了10.3平方公里中心城区、8.3平方公里漕河泾浦江高新科技园区、19.58平方公里现代农业园区、4.2平方公里别墅居住区、10平方公里黄浦江滨江开发预留地、以及60平方公里浦江世博森林区域。这些片区规划描绘了浦江镇样貌，亦可依循于此展望未来的前景。
浦江镇依托得天独厚的地理位置及旅游资源优势，以新城市中心规划为标准，综合了产业、文化、娱乐、商业居住等功能，遵循“在花园中建城市”的理念致力打造一座“梦想之城”。占地102.1平方公里，东临南汇区(现为浦东新区康桥)，西临黄浦江，南接奉贤区，北靠浦东新区，同时处在虹桥国际机场与浦东国际机场中间。
项目位于浦江镇华侨城核心地段（浦驰路与江桐南路交汇处），距人民广场17公里、徐家汇15公里，世博会7公里、虹桥机场21公里、浦东国际机场38公里、芦潮港码头48公里（未来最大的国际金融中心），“前滩”金融城4公里。依托周边S20外环线、徐浦大桥、卢浦大桥、南北高架、闵浦大桥、芦恒路越江隧道，并处于虹桥枢纽港、浦东机场、海港新城等功能节点的中央位置，30分钟辐射七个产业区、世博会场及两大机场。更有轨道8号线紧邻城区设置，转瞬到达上海各个角落。
浦江镇华侨城将规划成为一座国际型社区，也是上海市距离市中心最近的城镇！随着上海城市逐渐外扩，世博会的成功召开，从人民广场、淮海路和新天地，经世博会至浦江镇华侨城，将成为未来上海最重要的一条黄金生活轴线。我们项目华侨城就位于浦江镇中心城区。
人口导入
    浦江镇的导入人口主要是三类，第一类是商品住宅引入的购房者（浦江镇的商品住宅社区全都是高档盘，容积率没超过1.5的）。第二类是浦江世博家园的动迁人口，全都是世博会前两年被动迁的市中心居民，以黄浦区居民为绝对主力。第三类是徐汇、杨浦居民为主的经济适用房人口，现有人口量30万以上，预计五年内导入人口达到80万。
一城九镇
浦江镇华侨城是上海市在“十五”期间，提出的“一城九镇”中重点打造的浦江镇。
一城九镇即松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个镇。
“一城九镇”各自的“风貌特色”：松江新城建成英国风格的新城；安亭镇建成德国式小城；浦江镇以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；高桥镇建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；朱家角镇即凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调；奉城镇建成西班牙风格小城；罗店、枫泾、周浦、堡镇建成欧美特色的小城。
浦东“前滩”
今年2月份上海市市委市政府指出，徐汇滨江、浦东前滩、世博园区和临港地区、虹桥商务区、迪士尼园区等六大区域，是今年上海加速发展的重点区域。
上海市重点打造的第二个陆家嘴—“前滩”，前滩地区的总用地约283.17公顷，其中建设用地面积约278.98公顷，总建筑面积约350.16万平方米。北起川杨河，南至中环线(华夏路)，东起济阳路，西至黄浦江，沿黄浦江岸线长度约为2.3公里。陆家嘴集团将为前滩前期开发一次性投入100亿元，远期带动的投入将超过1000亿元。前滩规划面积为陆家嘴的2-3倍，其规划正对周边房地产市场，尤其是对与其毗邻浦江镇产生的辐射，像当初世博会期间，随着交通和配套的完善，周边房价上涨3-4倍。譬如：陆家嘴—这个享誉世界的名字，对于浦东花木、联洋、塘桥等居住社区的刺激，会有过之而无不及。
前滩—重点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲；目标是“高于陆家嘴，优于陆家嘴，精于陆家嘴”，浦江镇将打造世博前滩的CBD区域，首席国际居住社区。
2015政策利好
“330新政”
1、调整公积金贷款首付比例
二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成首付
    2、营业税免征5年改2年
中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这也是央行年内第二次降准。2月4日晚，央行对外宣布，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自2012年5月后两年多以来，央行再次全面降准。
4月20日，央行再次释放政策红利，宣布下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
一线城市出现量价齐涨的态势。

央行再次降准，利好政策叠加楼市或暖上加暖
中国人民银行自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
月初降息，3月30日当天同时出台二套首付降低和营业税征收“五改二”的利好消息。
未来10年，中国楼市不会出现以前的高速增长，但也会随着中国经济一起进入“新常态”，保持中高速增长。

楼盘名称：华侨城 幸福港湾

所属区域 ：上海 上海 闵行

楼盘类型：商铺

最新价格：25000元/m²

开盘价格：25000元/m²

开发商名称：央企 华侨城

楼盘地址：上海市闵行区浦江新城浦驰路1528号幸福港湾（江桐南路浦驰路路口.）

售楼处地址：上海市闵行区浦江新城浦驰路1528号幸福港湾4F401-404室

开盘日期：2015-06-06

入住日期：2014-10-01

销售状态：在售

购房参考：

建筑形式：

环线位置：

物业公司：上海在沃资产

物 业 费：15

供暖方式：

取 暖 费：元/平方米/月

装修标准：毛坯

车 位 费：元

饮 用 水：市政供水

使 用 率：

绿 化 率：

容 积 率：

总占地面积：平方米

总建筑面积：平方米